来源|赢商网（ID：winshang）
制图/撰写|陈华、罗一
数据支持|赢商大数据
头图来源|视觉中国
过去三年，深圳在加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下，各城区均在“铆足马力”打造商业名片。为此，赢商网特别推出“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录各城区商业变化，展望未来发展机会点。
上篇我们的商业视角，从深圳西部一路向东，看看这几年深圳商业格局发生了哪些新变化。详见：【】
本期，赢商网把视眼放到未来2-3年，深圳几大核心城区商业规划，以及未来筹开商业增量情况。让我们一起抢鲜看，深圳未来商业还有哪些新入局者们？
福田区
太古、卓悦、中洲商业新期待
福田区作为深圳市的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，也是总部经济核心区、现代服务业集聚区，都是具备高消费能力的商务白领、新中产客群。这都将为福田大力发展商业提供最基础的保障，也是其以不到全市4%的面积贡献了全市近1/4的社会消费品零售总额的基石。
在2023年清华大学国家形象研究中心发布的《中国城市投资吸引力指数报告》中，福田区综合得分位居2022中国最具投资吸引力县（区）第一名。
目前而言福田土地资源高度紧缺，商业发展主要依托城市更新释放空间。数据统计，2010年至2020年，福田约98个项目列入城市更新规划，除去竣工项目，还有52个规划中或建造中。
福田已经编制了以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，和梅林、车公庙、八卦岭、金沙等重点片区城市更新空间统筹规划方案，将打造形成“一轴两翼”总体空间格局拓展优化发展空间。
未来福田商业两大核心看点，其一是香蜜湖新金融中心的“顶配”打造；其二是大型旧改项目带来的商业增量。
▶▶香蜜湖新金融中心区域：香蜜湖被视作福田中心区藏着的最后一块宝地，目前片区投资已近百亿，未来还将陆续投资150亿建设北区和中区，并引入百亿级顶级商圈激活经济。
2022年8月福田区人民政府已与太古地产签约，双方将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，全面助力打造国际消费中心城区。此前太古地产相关高层亦公开表示，将把太古里/太古汇带到深圳。目前香蜜湖新金融中心在福田区的高规格规划之下，未来太古系坐落于此，基本没什么悬念。
▶▶CBD环中心公园活力圈：华润万象生活牵手平安不动产共同打造深圳地标-平安金融中心的盒子MALL-深圳PAFCmall，是否会重塑CBD存量商业格局，值得期待。未来拟开商业方面，超级商业One Avenue卓悦中心也还有二期商业待亮相，亮相后整个综合体的商业面积将超30万平方米；超大型旧改项目-福田村海岸城旧改项目，更新用地面积近23万平方米，将打造成5.0版本的海岸城。该项目包含住宅、商业、公寓、办公等功能，位于中心区第一辐射区，将建成一个产城整合的高效建筑模式。
福田村城市更新效果图
▶▶上下沙区域：总面积超130万方的中洲湾C Future City是一座文化与艺术的潮流中心，除了已经亮相的8万平方米的一期商业，还有8万平方米的二期开放式商业街区商业，将以独栋旗舰等形态呈现，同样值得期待。
金地新沙旧改项目-金地环湾城也是一个大体量的超级旧改项目，总建筑面积67.4万平方米，包括写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心等。目前酒店部分已经签约了新加坡顶奢酒店-嘉佩乐酒店。
南山区
前海、深圳湾、太子湾商业增量可观
十四五规划中南山的商业发展有四大方向：
一依托后海总部基地建设湾区商业中心；
二规划建设前海合作区奢侈品一条街；
三推动太子湾邮轮母港区和海上世界联动发展，建设滨海风情特色商街；
四以世界之窗、中华民俗文化村、欢乐谷主题公园和华侨城创意文化园等资源为支点，打造文旅创意商街。
目标之下，支撑南山商业发展的依然是持续上扬的经济基础与扎实的产业功底，作为深圳的经济大区与科技强区，南山消费基本盘也十分稳健。
//总部经济发达
相比于福田的金融产业，南山的优势在于科创产业，南山区以“科技创新+总部经济”双轮驱动战略，加速从世界级创新型滨海中心城区迈向现代化国际创新型的先行区。在深圳初步形成的六大总部基地中，南山拥有深圳湾超级总部基地、后海中心总部基地、留仙洞总部基地、深圳湾高新区总部基地四大高规格总部基地。
深圳湾超级总部基地
其中尤其以深圳湾超级总部基地为代表，作为南山向世界展示粤港澳大湾区竞争力和影响力的全球城市“巅峰之作”，现已经进驻了京东、招商银行、中国电子、万科集团、深圳地铁等16家企业总部。未来南山依托于总部经济的商办氛围，商业尤其是中高端商业还具有很大的发展空间。
//亮点项目多
据赢商大数据统计，未来三年（2023-2026年）南山计划新开10个新项目，合计商业体量116万平方米，数量与体量都位居TOP6城区之首，且筹开项目看点满满。
4月30日亮相的深圳红树湾超级总部基地首个商业体-深圳湾睿印RAIL IN，引入SHANG XIA上下精品店、意大利奢侈品牌GIADA、方所深圳首店等多家优质主力店与米其林餐饮，以填补区域商业空白的存在开启深超总商业新时代。
今年6月底开业的前海山姆旗舰店项目，也是前海为打造深圳国际消费中心城市核心商圈引进的第一家高端仓储式零售品牌店。该项目亮相后还将助力前海国际化城市新中心建设。
将在2023年底亮相的前海壹方汇：位于前海桂湾中心位置， 以“城市中心公园MALL”为核心理念，全维度打造出一个高格调、高素质、高能效商业空间。
将于2024年底亮相的深圳K11 ECOAST，K11 母公司新世界发展与招商蛇口联合在深圳斥资百亿的商业项目，总建筑面积22.85万平方米，将打造为大湾区海滨文化零售新地标及循环经济先行者，推进大湾区文化零售新里程。
将在2025年左右亮相的深圳湾万象城二期，由华润置地代建的深圳湾文化广场位于南山后海中心区，将打造为集公共文化空间、商业、生态景观、生活、娱乐于一体的世界级目的地。项目建成后将与春笋、深圳湾万象城、人才公园等进行无缝衔接，共同构成后海片区生态圈，这里也将打造深圳湾万象城二期。
除此外，还有恒裕集团在后海打造恒裕·香悦X、华润万象生活与华侨城合作的滨海商业街区-华侨城新玺商业等，进一步丰富区域商业类型。
近两年南山区的商业格局会往前海、深圳湾超级总部基地扩容，而往后两年南山区的最大看点在高端商业，尤其后海、蛇口两大片区的发力，或将改变深圳现有的高端商业格局，持续巩固南山区高端商业地位。
罗湖区
千亿焕新计划
湖贝、蔡屋围两大核心看点
看向未来，商贸产业仍然是罗湖的优势产业且是主攻方向，罗湖在消费领域依然野心勃勃。其提出要建设具有世界潮流引领力的国际消费中心核心区、具有全球资源配置力的深港融合发展先行区、具有国际市场辐射力的现代服务业集聚示范区。
未来，罗湖将着力打造四个千亿片区——蔡屋围-湖贝片区，笋岗-清水河重点片区、笔架山河片区、深港口岸经济带。
落实到具体措施，将高标准打造东门活力时尚、人民南深港融合、蔡屋围国际高端、水贝黄金珠宝、笋岗家文化主题等五大特色消费街区，以及医美健康、户外体育、露营旅行等N个专业消费聚集区。
//依托口岸经济，建设大湾区免税城
受惠于地缘因素，罗湖是深港合作的桥头堡，这里不仅聚集了大量的港人居住，还有众多港企扎根。深港融合、口岸经济也成为罗湖商业发展的重要力量。2023年全面放开后出现的“反向代购潮”现象便充分体现口岸经济的复苏显而易见。同时通关后，大批港客访深，罗湖热门购物区客流大涨。据数据统计，深港陆路口岸开放后，东门老街最高峰人流达到日均40万人次。
图源：罗湖发布
接下来罗湖将以9.5平方公里的口岸片区为核心，充分发挥罗湖口岸、文锦渡口岸以及莲塘口岸联通深港的重要作用，辐射带动罗湖全域高质量发展。在三大口岸片区罗湖也将实施“跨境购物免税“政策，建设跨境免税消费新商圈，从而将自身打造为深圳的国际消费中心。
//旧改推动多个片区商业迎新机遇
罗湖作为老城区，城市空间建设已经饱和，商业空间拓展主要依赖于城市更新。根据已经落地的旧改项目来看，罗湖这几个片区的商业将有很大看点，且或改变罗湖乃至深圳现有的商业格局。
▶▶东门-湖贝片区：现状来看区域内整体商业档次并不高，但未来这个片区的商业价值极高，聚集的多个重磅项目将对片区带来全面焕新。
其中最值得期待的华润置地未来城规划49万平方米的巨无霸商业，将结合500余年湖贝古村的文化内涵，构建集〞街区商业+集中商业＋独栋商业＋地下商业＋文化1P”多元复合形态，打造具有深圳的商业中心和具备全球影响力的旅游目的地。但该项目工程极为复杂，预计2030年整体落成。
同样是旧改带来商业增量，还有位于木头龙片区的罗湖益田假日广场，商业体量12万平方米。此外，政府正在以大东门-湖贝商圈为重点，统筹周边文化、旅游、生态资源形成商旅文融合的“大东门”，可见未来东门-湖贝片区的商业十分值得期待。
▶▶水贝-布心片区：片区是珠宝产业聚集区，将于2023年底亮相的京基KK TIME，10万平方米的商业体量，以“美好生活聚场“为定位，将进一步丰富区域商业体验。
京基百纳时光KK TIME效果图
▶▶笋岗-清水河片区：借助罗湖北站建设超级枢纽片区，笋岗-清水河片区未来发展潜力巨大。据悉罗湖北站总建筑面积8.66万平方米，将引入深汕铁路、深汕城际、17号线（规划中）、25号线（规划中）及接驳交通设施，打造站城一体化、产城一体化标杆，这也将对商业带来极大的利好。
此外该片区还汇聚了罗湖最多旧改，包括中洲、华润、招蛇、城建等一众知名开发商都已落定重要项目，如中洲坊创意中心C Future Park规划有3万㎡开放式商业群落、5万㎡城央艺术花园、3000㎡的设计艺术中心等，深圳最大茑屋书店将坐落于此。
中洲坊创意中心C Future Park效果图
城建集团在笋岗北打造的城建云投创新金融总部基地项目，其商业部分已与华润万象生活签约，将打造商业面积8.33万平方米的梅园万象汇。华润在该片区还将推进田心村旧改。
城建云投创新金融总部基地效果图
未来罗湖区还有一个最大期待点，就是蔡屋围京基晶都旧改，这被誉为是罗湖区含金量最高的旧改项目，由“蔡屋围模式”开创者京基集团操盘，将规划包括500米地标写字楼、超大体量商业与文化艺术配套等，目前该旧改已经开始拆迁。
宝安区
前海、大空港、沙井、太子湾“野心勃勃”
2022年8月，广东省自然资源厅发布《广东省都市国土空间规划协调指引》，深圳扩大为都市圈，宝安纳入其中，与福田、罗湖、南山组成深圳都市圈核心区。从商业层面来看，城市级影响力商业项目稀少仍是宝安与其他三大区域商业的差距所在，但作为四大核心区之一，宝安胜存在极大的商业机会。
//人口全市top1，零售商业却存在大量的缺口
根据第七次人口普查数据显示，宝安区共有常住人口447万，是全市唯一超过400万人口的大区。但作为深圳人口最多的行政区，宝安区的人均商业面积却仅为0.49平方米/人，位于深圳主城区TOP6末位。
从消费活力来看，区域内宝安中心商圈与西乡商圈日均客流均在200万人次左右。可见零售商业存在巨大的空白，未来仍有较大增长空间。
//前海扩容、空港经济、会展经济等，这三大片区迎新机遇
宝安拥有“前海合作区”与“空港新城”两大高规格战略要地：
2021年，深圳前海合作区扩容8倍，宝安会展新城及海洋新城片区、机场及周边片区、宝安中心区及大铲湾片区纳入其中。作为国家战略要地，前海合作区到2025年将建立健全更高层次的开放型经济新体制，形成具有全球竞争力的营商环境。
空港新城是深圳市十八个重点开发区域之一，未来将以比肩国际的一流空港都市区，推动城市西部经济崛起。大空港片区包括国际会展城、海上田园城、海洋新城以及宝安综合港区及一些水域，将为临空经济、会展经济等，链接全球顶级资源，培育具有世界影响力的展会品牌等。
深圳国际会展中心
手握这两张王牌，未来以前海-宝安中心、空港新城、福永沙井片区三大区域为轴点，宝安商业将大步迈进，商业格局也将发生明显转变。
▶▶前海-宝安中心：宝安中心区域目前商业开发密度较高，虽仅有少量新项目补充增量，但品质可圈可点。比如大悦城控股商业在深圳的首座大悦城，将带来15万平方米的增量，打造集购物、娱乐 、观光、休闲、 餐饮于一体的的全新商业地标。
▶▶空港新城：该片区主要依托会展中心打造商业配套，会展湾招商花园城，占地19万平米，计划于2024年开业，定位为城市潮流艺术目的地。另发力旅游休闲，区域内已经落户了前海·华发冰雪世界，规划约10万㎡冰雪主题商业、星级冰雪主题酒店、约5万㎡星光庆典广场等丰富业态，打造粤港澳大湾区的世界级旅游新名片。
▶▶福永沙井片区：福永沙井片区可谓是未来宝安商业价值点最高的区域，该区域聚集的诸多重磅旧改项目，或诞生宝安第二个城市级商圈。据赢商网统计，未来该片区至少六大新MALL蓄势待发，规划新增商业体量超过80万㎡。
比如今年下半年拟开业的百佳华佳漾汇沙井店，总商业面积12万㎡，紧扣精致时尚、家庭休闲、社交娱乐三大生活方式，建筑将融入沙井蚝乡理念，打造“佳华啷街”和“网红菜市场”。
将在2024年亮相的2.0版海岸城-深圳万丰海岸城，商业体量达18万㎡，除了带来山姆会员商店宝安首店外，还将从场景空间体验、业态品牌内容等维度给深圳大空港地区商业带来一次“深度升级”。
未来该片区还有沙井华强时代广场带来建面约10万㎡特色商业；深圳沙井壹方奥莱，将以"奥特莱斯+X"模式，营造超级MALL+城市活力核心+街区的独特商业形态；华润沙井金蚝小镇打造一个“历史与现代交融、城市机能与文旅活动共生”的未来城市文旅目的地；华润福永怀德项目拟打造“万象汇”。
除此之外，宝安未来还有华润雪花科创城与宝安凤凰岗两大城市更新项目，也将带来两个亮点商业。其中，雪花科创城将打造4.8万㎡的街区商业，将打造成以啤酒为主题的城市新商业街区，打造全时段消费、娱乐、社交体验目的地。
龙岗区
万科、万达、华润争抢“商业C位”
龙岗区“十四五”规划提出，在“一芯两核多支点”区域发展战略下，到2025年，推动龙岗经济实力再上新台阶，领跑全国工业百强区，打造深圳都市圈区域城市中心。
经济发展基本面不断向好，让龙岗区未来的“商业潜力”不容小觑。
全国工业百强区TOP1：龙岗区规模以上工业总产值4.55万亿元，连续五年位列“全国工业百强区”榜首，2022年4月6日，赛迪顾问发布“中国创新百强区（2022）”，龙岗区排名第十。
深圳人口增速最快城区：根据深圳市第七次全国人口普查公报, 2022年龙岗常住人口397.90万人,是深圳人口数量第二大的城区，十年间新增常住人口达到209.4616万人，位居深圳各区之首。
TOP6城区中平均房价最低：龙岗区平均房价亦是处于深圳TOP6城区中最低值，居民房贷压力相较其他区域更小，更多的收入可用来改善生活。
社会零售总额增速第一城区：2022年度，在深圳全市社会零售消费总额增长2.2%的情况下，龙岗区社零总额达到1441.70亿元增长了5.9%，增速位居各区第一位。
在2023年区政府重点事项中提到，在轨道交通方面，还将加快推进轨道14、16、3号线四期（东延）、16号线二期（南延）建设；以及推进10号线东延、17、18、21、22号线等纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并早日启动建设。
//央/国企主导旧改带来“商业更新”
目前龙岗区引进了多个央国企开发企业，共同推动龙岗城市更新建设工作。如华润置地主导的龙园片区，中海主导的南约片区，华侨城主导的布吉新城片区，以及特发华基（*万科+东进+深铁+特发）主导的平湖旧墟镇片区城市更新。
如布吉新城未来将打造约680米的布吉塔、布吉中心公园、东站枢纽上盖生态公园等城市地标。而龙园片区，则是深圳14个重点城市更新单元之一。以“鹤湖新居、老墟镇”为代表的龙园地区是龙岗文化的发源地之一，华润置地将重新梳理龙园城市文脉，标记区域文化原点，造总规划面积5.69平方公里的龙园客韵文创小镇。其中规划的特色滨水体验式商业街区，将是未来龙岗商业一大看点。
龙园客韵文创小镇 图源：龙岗发布
//筹开商业迎来众多头部玩家
据赢商网不完全统计，未来三年龙岗区新增商业体量将超过70万㎡，是TOP6城区中新增体量较多的城区。
按照目前的商业布局，未来的龙岗将是专业商管公司竞争最激烈的区域之一，两座万象商业、两座COCOPark、两座万达广场、两座万科广场、一座京基KK系商业……
▶▶龙园商业更新：万达商管将带来深圳第一座自建、龙岗第二座万达广场--约10万㎡朗泓万达广场，将打造深圳万达系商业建设标准最高、业态定位最合理、服务商圈最成熟的综合体。
朗泓万达广场示意图
▶▶坂田商圈蝶变：由万科主导操盘的15万㎡坂田万科广场，将是首个2.0万科广场，也是龙岗第二座万科广场，「2万㎡在地自然博物馆」打造城市级的自然生态社交主题MALL；由星河主导的12万㎡雅宝星河WORLD·COCOPark二期，也将紧扣绿色自然，构筑一个超级城市购物公园；
坂田万科广场效果图
▶▶中心城商业扩容：合正方洲与华润万象生活合作，将结合特色滨水商业街区、生态休闲广场等多元业态，带来约20万㎡商业，或将是龙岗第二座万象商业；和昌·拾里花都综合体亦规划了约22万㎡街区+MALL沉浸复合商业。
合正方洲滨水商业效果图
▶▶宝龙片区：在龙岗科创产业重镇宝龙，京基南约炳坑村旧改将带来一座约8万㎡京基系商业，项目将与14号线南约站无缝接驳，打造地铁上盖商业体。
▶▶可期待的大运新城：华润万象生活中标大运中心场馆运营权，将带来“体育+商业”新期待；而世茂深港国际中心规划体量达18万㎡世茂SCCmall，曾承载着龙岗区打造一个城市级MALL的重任，但由于母公司资金问题，虽商业裙楼已出地面，但仍需等待时机重启。
值得注意的是，2023年内，龙岗将新开的几个商业体如融湖广场、融悦世方里等体量均是5万㎡及以下的社区MALL，属于“填补区域品质社区商业空白”的存在。在存量商业方面，布吉万象汇正在引进高化与轻奢，将进阶龙岗第二个中高端商场。
龙华区
超级商圈、海岸城、万象商业在路上
目前龙华区共有六大重点片区，分别是两个市级重点片区北站国际商务区和九龙山数字城；两个省级文化特色小镇-大浪时尚特色小镇和观澜文化特色小镇；两个重点片区鹭湖中心城和龙华超级商圈，六个片区总面积共104.62平方公里，占龙华全域面积的60%。
其中，北站国际商务区和龙华超级商圈，将是承载龙华区着力打造“国际消费中心城区”重任的所在。
按《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》：
龙华商圈依托高品质商业综合体及地铁立体商业空间，重点发展品质生活消费。
北站商圈规划以品牌经济、首店经济、首发经济等中高端商业消费为发展重点。
红山商圈规划为聚焦年轻消费群体，重点发展潮流消费、文化消费、休闲消费等新型消费业态。
▶▶ 其中，龙华商圈扩容打造“超级商圈”是目前可预见的。
据《深圳市商业网点规划（2023-2035）》（征求意见稿）将龙华商圈定位为全国级引领商圈，重点布局首店经济、体验型消费。
龙华超级商圈-国际竞赛第一名<街坊里巷 百态生活>规划图 图源：深圳龙华融媒发布
其核心区面积5.39平方公里，中远期规划目标为打造全国级引领商圈和世界级未来消费体验中心。商圈内除了壹方天地外，目前还在加快推进龙华商业中心、龙华第三工业区等原有老旧工业园区的更新改造。
其中龙华第三工业区旧改已确定由海岸集团负责开发，未来将打造龙华海岸城。正在推进中的华润置地上塘旧改，初步规划了超20万方体量的万象系商业。
龙华海岸城规划示意图
▶▶龙华另一个商业发力方向，则是北站国际商务区。
北站国际商务区是深圳市“中优、北拓”战略和都市核心使命担当的发展引擎，发力总部经济和金融、科技、文化等现代服务业，集聚融通世界级高端资源，建设具有全球影响力的“国际会客厅”。
2022年，华润置地联合深铁集团拿下北站“超核”地块，带来16万㎡绿芯公园和13.4万㎡创新型万象系商业。据悉，这个未来的“五星购物中心，将延续万象城、万象天地高端商业基因，融入城市潮流品质生活方式与绿色商业概念，将打造深圳商业新地标。
华润北站超核中心示意图
▶▶短期来看，Costco华南旗舰店将贡献商业话题。
以2023-2024年计划入市的商业项目来看，除却龙华印象汇和龙华益田假日天地两个社区商业之外，最受关注的当属于“星河开市客环球商业中心”项目以及龙光位于红山片区的龙华蓝鲸世界。
其中，星河开市客环球商业中心位于在红山与上塘交界处，由星河+Costco共同打造,项目带来的Costco华南首家旗舰店预计在今年第四季度开业。
可以预见，Costco与山姆会员商店在龙华区“贴身肉搏”，将是今年深圳备受关注的“商业话题”。
八周年之际，
成都远洋太古里的上新动作哪个最吸引你？
